İngiltere’de ortalama konut fiyatları son 20 yılda rakamsal olarak önemli ölçüde yükseldi. Ancak aynı dönemde gıda, enerji, ulaşım ve hizmet fiyatlarında yaşanan artışlar hesaba katıldığında konut piyasasındaki kazancın büyük bölümü eriyor.
Konut fiyatlarının tüketici fiyat endeksiyle düzeltilerek hesaplandığı bazı analizler, ortalama evlerin reel değerinin yaklaşık 20 yıl önceki düzeyinin altına indiğini gösteriyor. Başka bir ifadeyle, bugün daha yüksek sterlin tutarıyla satılan bir ev, satış bedelinin satın alma gücü bakımından 2000’li yılların ortasındaki kadar değerli olmayabiliyor.
Bununla birlikte sonuç, kullanılan konut fiyat endeksine, enflasyon ölçüsüne, başlangıç tarihine ve bölgeye göre değişiyor. Bu nedenle “bütün İngiltere’deki her ev değer kaybetti” şeklinde bir değerlendirme yapmak mümkün değil.
Ucuz kredi dönemi sona erdi
2008 küresel finans krizinden pandemi dönemine kadar faizlerin tarihsel olarak çok düşük seviyelerde kalması, İngiltere’de konut fiyatlarını destekleyen başlıca unsurlardan biri oldu. Ucuz mortgage kredileri, alıcıların daha fazla borçlanabilmesini sağlarken artan talep fiyatları yukarı taşıdı.
Ancak pandemi sonrasında yükselen enflasyon nedeniyle İngiltere Merkez Bankası’nın faizleri artırması dengeleri değiştirdi. Daha önce yüzde 1,5-2 seviyelerinde mortgage kullanabilen haneler, yeni kredi veya yeniden finansman döneminde yüzde 4’ün üzerindeki oranlarla karşılaşmaya başladı.
Faizlerdeki birkaç puanlık artış bile 25 ya da 30 yıllık bir mortgage kredisinin aylık taksitinde yüzlerce sterlinlik ek yük oluşturuyor. Bu durum yalnızca yeni alıcıları değil, sabit faizli anlaşma süresi sona eren mevcut ev sahiplerini de etkiliyor.
Aynı bütçeyle daha az borçlanılabiliyor
Emlak platformu Zoopla’nın ağustos sonunda yayımladığı verilere göre, ortalama beş yıllık sabit mortgage faizi yıl başında yüzde 4’ün altındayken yaklaşık yüzde 4,8’e yükseldi.
Faizlerdeki artış sonucunda alıcıların aynı aylık taksit bütçesiyle kullanabileceği mortgage miktarı yıl başından bu yana yaklaşık yüzde 9 azaldı. Ocak ayında bütçesi 200 bin sterlinlik krediye yeten bir alıcı, aynı aylık ödemeyle artık yaklaşık 182 bin sterlin borçlanabiliyor.
Aynı evi alabilmek için aradaki yaklaşık 18 bin sterlinlik farkın daha yüksek peşinatla karşılanması gerekiyor. Konut fiyatlarının ülke ortalamasının çok üzerinde olduğu Londra’da ise bu fark çok daha ağır hissediliyor.
Fiyat endeksleri farklı tablo çiziyor
Konut piyasasının yönüne ilişkin göstergeler arasında da belirgin farklılıklar bulunuyor. Lloyds verilerine göre Birleşik Krallık’ta ortalama konut fiyatı temmuz ayında yaklaşık 299 bin sterlin seviyesinde ölçülürken yıllık nominal artış yalnızca yüzde 0,1’de kaldı.
Zoopla’nın temmuz verileri ise ülke genelinde yıllık fiyat artışını yüzde 1,3 olarak gösterdi. Bu oranların enflasyonun altında kalması, ev fiyatlarının rakamsal olarak düşmese bile reel olarak gerilemesi anlamına geliyor.
Bölgesel ayrışma da sürüyor. Kuzey İrlanda gibi bazı bölgelerde fiyatlar güçlü biçimde artarken Londra ve İngiltere’nin güneyindeki pahalı pazarlarda reel kayıp daha belirgin hale geliyor. Londra’daki ortalama konut değerinin yıllık bazda gerilediğini gösteren endeksler de bulunuyor.
Yatırımcı üzerindeki vergi yükü arttı
Konutun yatırım aracı olarak cazibesini azaltan yalnızca faizler değil. İkinci konut ve kiraya vermek amacıyla yapılan alımlarda uygulanan damga vergisi ek oranının yükseltilmesi, yatırımcıların başlangıç maliyetini artırdı.
Mortgage faizlerinin kira gelirinden tamamen düşülmesine yönelik vergi avantajlarının sınırlandırılması, bakım ve sigorta giderlerinin yükselmesi ile kiralık konutlara ilişkin yeni düzenlemeler de küçük ölçekli ev sahiplerinin getirisini baskılıyor.
Bu gelişmeler sonucunda bazı “buy-to-let” yatırımcılarının piyasadan çekildiği, bazı ev sahiplerinin ise artan maliyetleri kiralara yansıtmaya çalıştığı belirtiliyor.
Reel fiyat kaybı, herkesin zarar ettiği anlamına gelmiyor
Uzmanlar, reel konut fiyatındaki gerilemenin ev sahiplerinin tamamının zarar ettiği şeklinde yorumlanmaması gerektiğini vurguluyor. Değerlendirmelerde kira geliri, ev sahibinin kira ödeme zorunluluğundan kurtulması ve kullanılan mortgage borcunun zaman içerisinde enflasyonla reel olarak küçülmesi de hesaba katılmalı.
Özellikle 20 yıl önce düşük bir fiyatla ev alan ve mortgage borcunun büyük bölümünü kapatan haneler hâlâ önemli bir nominal sermaye kazancına sahip. Buna karşılık son yıllarda yüksek fiyat, düşük peşinat ve büyük mortgage kredisiyle piyasaya girenlerin finansal baskısı daha ağır.
Konut artık otomatik kazanç sağlamıyor
İngiltere’de konut arzının yetersizliği ve nüfus artışı, fiyatların sert biçimde çökmesini engelleyen iki önemli unsur olmaya devam ediyor. Ancak ücretlerdeki zayıf reel artış, yüksek kredi maliyetleri ve ağırlaşan vergiler, geçmişteki hızlı değer artışlarının tekrarlanmasını zorlaştırıyor.
Ortaya çıkan tablo, konutun değerini tamamen kaybettiğini değil, “hangi fiyattan alınırsa alınsın uzun vadede mutlaka yüksek reel kazanç sağlar” düşüncesinin geçerliliğini yitirdiğini gösteriyor. İngiltere’de ev artık birçok hane için hızlı servet oluşturma aracından çok, yüksek finansman ve bakım maliyeti taşıyan uzun vadeli bir barınma yatırımı haline geliyor.
