İngiltere konut piyasası, yüksek borçlanma maliyetleri ve ekonomik belirsizliklerin gölgesinde yaz aylarını durgun geçiriyor.
Lloyds Konut Fiyat Endeksi’ne göre ortalama konut fiyatı temmuz ayında 299 bin 253 sterlin oldu. Haziran ayına göre yalnızca 143 sterlinlik gerileme yaşanırken, yıllık fiyat artışı yüzde 0,1 seviyesinde kaldı. Bu, Kasım 2023’ten bu yana görülen en düşük yıllık büyüme oranı oldu.
Haziranda yüzde 0,2'lik artış kaydeden piyasanın temmuzda yatay seyretmesi, konut sektöründe alıcıların yüksek mortgage maliyetlerine karşı temkinli davrandığını gösteriyor.
Uzmanlara göre piyasa bir çöküş yaşamıyor ancak güçlü bir yükseliş de gerçekleştiremiyor. RBC Capital Markets analistlerinden Anthony Codling, piyasayı yüksek konut maliyetleri ile yeterince gerilemeyen mortgage faizleri arasında sıkışmış bir “bekleme hali” olarak değerlendiriyor.
Kuzey-güney makası açılıyor
İngiltere konut piyasasındaki en dikkat çekici gelişmelerden biri bölgesel ayrışmanın belirginleşmesi oldu.
Birleşik Krallık genelinde en güçlü yıllık fiyat artışı yüzde 7,4 ile Kuzey İrlanda’da görüldü. Ortalama konut fiyatı 231 bin 131 sterline yükseldi.
İskoçya'da fiyatlar yıllık yüzde 3,6, Galler'de ise yüzde 1,6 arttı.
İngiltere'nin kuzeyinde de fiyatlar yükselişini sürdürdü. Kuzeydoğu İngiltere'de yıllık artış yüzde 2,8, Kuzeybatı'da ise yüzde 2,1 oldu. Buna karşılık Güneydoğu İngiltere'de fiyatlar yüzde 2, Greater London'da ise yüzde 1,3 geriledi.
Bu tablo, İngiltere konut piyasasında uzun süredir gözlenen kuzey-güney fiyat makasının yeniden belirginleştiğine işaret ediyor. Kuzeyde daha dengeli arz-talep koşulları fiyatları desteklerken, Londra ve güney bölgelerinde yüksek fiyatlar, daha fazla konut arzı ve zayıf talep baskı oluşturuyor.
Londra’da düşüş daha belirgin
Londra, yüksek konut fiyatları nedeniyle mortgage maliyetlerindeki değişimlere karşı en hassas bölgelerden biri olmayı sürdürüyor.
Lloyds verilerine göre Greater London'da ortalama konut fiyatı yaklaşık 533 bin 930 sterlin seviyesinde bulunurken yıllık fiyat değişimi yüzde 1,3'lük düşüşe işaret ediyor. Güneydoğu İngiltere'deki ortalama fiyat ise yaklaşık 381 bin 146 sterlin seviyesinde ve yıllık gerileme yüzde 2'ye ulaşıyor.
Başka bir gösterge olan Rightmove da Londra ve güney bölgelerindeki baskıyı ortaya koyuyor. Rightmove'un temmuz verilerinde Londra'da ortalama ilan fiyatı 676 bin 248 sterlin olurken, yıllık değişim yüzde 1,2 düşüş olarak kaydedildi. Güneydoğu İngiltere'de ise yıllık gerileme yüzde 1,4 oldu.
Mortgage faizleri yeniden yükseliyor
Konut piyasasının önündeki en büyük engel ise mortgage maliyetleri olmaya devam ediyor.
İngiltere Merkez Bankası'nın politika faizini yüzde 3,75'te tutmasına rağmen konut kredisi faizleri son dönemde yeniden yükseldi. Temmuz sonunda ortalama iki yıllık sabit mortgage faizi yüzde 5,63, beş yıllık sabit faiz ise yüzde 5,67 seviyesine çıktı. Yılın başında bu oranlar yüzde 5'in altındaydı.
Bu durum özellikle yeni ev alacaklar ve sabit faizli mortgage sözleşmesi sona eren mevcut ev sahipleri açısından mali baskıyı artırıyor.
İngiltere Merkez Bankası'nın Temmuz 2026 Finansal İstikrar Raporu'na göre, yeni mortgage'larda faiz oranları yükseldi. Ortalama iki yıllık sabit yüzde 75 kredi-değer oranlı mortgage faizi yüzde 4,92, yüzde 90 kredi-değer oranlı mortgage faizi ise yüzde 5,32 seviyesine ulaştı.
Banka, 2028 sonuna kadar 5 milyondan biraz fazla hanenin mortgage ödemelerinde artış yaşayabileceğini öngörüyor. Özellikle yüzde 3'ün altında faizle eski sabit mortgage kullanan yaklaşık 750 bin hanenin, 2026'da yeni faiz oranlarına geçerken aylık ödemelerinde ortalama 170 sterlin artışla karşılaşması bekleniyor.
Merkez Bankası'ndan faiz indirimi yerine artış ihtimali
Piyasanın dikkatle izlediği bir diğer konu ise İngiltere Merkez Bankası'nın faiz politikası.
Bank of England, 30 Temmuz'daki toplantısında politika faizini beşinci kez üst üste yüzde 3,75'te tuttu. Bankanın bir sonraki faiz kararı 17 Eylül'de açıklanacak.
Banka, enflasyonun haziranda yüzde 2,6'ya gerilemesine rağmen enerji fiyatlarının yüksek ve oynak olduğunu, Orta Doğu'daki çatışmaların enerji maliyetleri üzerinden enflasyonu yeniden yukarı çekebileceğini belirtiyor.
Bu nedenle piyasaların daha önce beklediği hızlı faiz indirimleri ertelenirken, mortgage faizleri de politika faizinden bağımsız olarak piyasa faizlerindeki hareketlerden etkileniyor.
Ev almak isteyenler beklemede
Konut piyasasındaki durgunluğun temel nedenlerinden biri de alıcıların “daha uygun faiz” beklentisiyle satın alma kararlarını ertelemesi.
Rightmove verilerine göre temmuz ayında İngiltere'de ortalama ilan fiyatı yüzde 1 düşerek 372 bin 359 sterline geriledi. Yıllık bazda da yüzde 0,4'lük düşüş kaydedildi. Satışa sunulan konut sayısı geçen yılın aynı döneminin yüzde 1 altında olsa da yaklaşık 12 yılın en yüksek seviyelerine yakın seyrediyor.
Bu durum satıcıların daha fazla rekabetle karşı karşıya olduğunu gösteriyor. Rightmove, temmuz ayında yalnızca Yorkshire ve Humber ile Kuzeybatı İngiltere'de aylık bazda fiyat artışı görüldüğünü; Londra'da ise aylık düşüşün yüzde 1,6'ya ulaştığını bildirdi.
2026'nın ikinci yarısında ne olacak?
Konut piyasasının yılın geri kalanındaki kaderi büyük ölçüde mortgage faizlerine ve enflasyonun seyrine bağlı olacak.
Lloyds, mevcut koşullar altında konut fiyatları ve piyasa faaliyetlerinin yılın geri kalanında genel olarak istikrarlı kalmasını bekliyor. Ancak mortgage faizlerinin enflasyon beklentilerine bağlı olarak yükselmeye devam etmesi halinde konut talebinin yeniden zayıflayabileceği belirtiliyor.
Piyasadaki diğer göstergeler de güçlü bir fiyat yükselişinden ziyade yatay veya sınırlı hareketli bir döneme işaret ediyor. Rightmove'un verileri satıcıların fiyat konusunda daha gerçekçi davranmaya başladığını gösterirken, İngiltere Merkez Bankası'nın verileri mortgage maliyetlerinin hane bütçeleri üzerindeki baskısının önümüzdeki yıllarda da sürebileceğine işaret ediyor.
Sonuç olarak İngiltere konut piyasasında “fiyat patlaması” dönemi şimdilik gündemde değil. Kuzey bölgeleri ve İskoçya daha dirençli bir görünüm sergilerken Londra ve Güneydoğu İngiltere'de fiyat baskısı devam ediyor. Mortgage faizlerinin yeniden yüzde 5'in üzerine çıkması ise özellikle ilk kez ev alacakların piyasaya girişini zorlaştırıyor.
Uzmanların ortak beklentisi, sonbaharda faizlerin yönünün ve tüketici güveninin konut piyasasının geleceğini belirlemesi. Faizlerde kalıcı bir düşüş gerçekleşmediği sürece İngiltere'de konut fiyatlarının hızlı yükseliş yerine dar bir bantta, bölgesel farklılıklarla birlikte seyretmesi bekleniyor.
