İngiltere’de yüksek mortgage faizlerinin konut talebi üzerindeki etkisi giderek daha belirgin hale geliyor. İngiltere Merkez Bankası’nın (BoE) verilerine göre, ev satın almak amacıyla temmuz ayında onaylanan mortgage sayısı 56 bin 53’e geriledi.
Bu rakam, son altı ayda kaydedilen aylık 60 bin 800 düzeyindeki ortalamanın yaklaşık yüzde 8 altında kaldı. Temmuz verisi aynı zamanda mortgage onaylarının Ocak 2024’ten bu yana görülen en düşük aylık seviyeye indiğine işaret etti.
Mortgage onayları, tamamlanan konut satışlarından önce geldiği için piyasanın gelecek aylardaki yönünü gösteren önemli göstergelerden biri olarak kabul ediliyor. Onay sayısındaki düşüş, yüksek borçlanma maliyetlerinin yeni alıcıların bütçelerini sınırlamaya devam ettiğini ortaya koyuyor.
Faizler alım gücünü düşürüyor
İngiltere Merkez Bankası’nın para politikasına ilişkin belirsizlik ve ticari bankaların uyguladığı yüksek mortgage oranları, özellikle ilk kez ev alacakların piyasaya girişini zorlaştırıyor.
Mortgage faizlerindeki yükseliş, alıcıların aynı aylık ödeme karşılığında kullanabilecekleri kredi miktarını azaltıyor. Bu durum daha büyük peşinat ihtiyacı doğururken, bazı potansiyel alıcıların satın alma kararını ertelemesine veya daha ucuz konutlara yönelmesine neden oluyor.
Yılın başında yüzde 4’ün altına gerileyen bazı beş yıllık sabit faizli mortgage ürünlerinin yaz aylarında yaklaşık yüzde 4,8 seviyelerine çıkması, piyasadaki hareket alanını daha da daralttı. Ürünler arasındaki oranlar; peşinat miktarına, kredi-vade oranına ve başvuru sahibinin mali durumuna göre değişiklik gösteriyor.
Mortgage maliyetlerindeki artış, yalnızca yeni alıcıları değil, sabit faizli kredi döneminin sonuna yaklaşan mevcut ev sahiplerini de etkiliyor. Daha düşük faizle alınmış kredilerin yenilenmesi sırasında aylık taksitlerde önemli artışlarla karşılaşılabiliyor.
Konut fiyatları ağustosta sınırlı arttı
Mortgage talebindeki zayıflamaya rağmen konut fiyatlarında sert bir düşüş yaşanmadı. Nationwide tarafından yayımlanan ayrı verilere göre, Birleşik Krallık genelinde ortalama ev fiyatı ağustos ayında bir önceki aya kıyasla yüzde 0,2 arttı.
Yıllık fiyat artışı yüzde 1,6 olarak ölçülürken, ortalama konut değeri 275 bin 465 sterline yükseldi. Ancak yıllık artışın enflasyonun altında kalması, konutların reel değerinin baskı altında bulunduğuna işaret ediyor.
Fiyatların dirençli kalmasında satışa çıkarılan konut sayısının bazı bölgelerde sınırlı olması, ücret artışları ve uzun vadeli konut arzı yetersizliği rol oynuyor. Buna karşılık yüksek mortgage maliyetleri, fiyatların daha hızlı yükselmesini engelliyor.
Satıcılar fiyat konusunda daha gerçekçi olmak zorunda
Talebin zayıflaması, satıcılarla alıcılar arasındaki pazarlık dengesini de değiştiriyor. Alıcıların aylık ödeme bütçelerine göre hareket etmesi, yüksek fiyatla satışa çıkarılan konutların piyasada daha uzun süre kalmasına neden olabiliyor.
Emlak piyasası uzmanları, gerçekçi fiyatlandırılan ve enerji verimliliği yüksek konutların daha kolay alıcı bulduğunu belirtiyor. İlk ilan fiyatı bölgedeki piyasa koşullarının üzerinde belirlenen konutlarda ise fiyat indirimi yapılması gerekebiliyor.
Londra ve Güneydoğu İngiltere gibi konut fiyatlarının ülke ortalamasının çok üzerinde olduğu bölgeler, mortgage faizlerindeki değişime daha hassas tepki veriyor. Kuzey İngiltere, İskoçya ve Kuzey İrlanda’nın daha uygun fiyatlı bazı bölgelerinde ise piyasa görece dirençli seyredebiliyor.
Faiz indirimi tek başına yeterli olmayabilir
Piyasanın önümüzdeki dönemdeki yönü, İngiltere Merkez Bankası’nın faiz kararları kadar enflasyonun seyrine ve finans piyasalarındaki beklentilere de bağlı olacak. Merkez Bankası politika faizini düşürse bile mortgage oranlarının aynı ölçüde ve hemen gerilemesi garanti edilmiyor.
Bankaların mortgage fiyatlandırmasında politika faizinin yanı sıra uzun vadeli piyasa faizleri, tahvil getirileri, fonlama maliyetleri ve ekonomik risk beklentileri de etkili oluyor. Bu nedenle kredi kullananların yalnızca BoE kararlarına değil, sabit faiz piyasasındaki hareketlere de dikkat etmesi gerekiyor.
Uzmanlar, enflasyon baskısı devam ettiği sürece bankaların mortgage oranlarında hızlı ve kalıcı indirimlere gitmekte temkinli davranabileceğini değerlendiriyor.
Güçlü toparlanma beklentisi zayıf
Konut piyasasının sonbaharda mevsimsel olarak hareketlenmesi mümkün olsa da temmuz ayındaki düşük mortgage onayı, satışların yılın geri kalanında sınırlı kalabileceğine işaret ediyor.
Faizlerde belirgin bir düşüş yaşanmaması halinde satış sayısında hızlı bir yükseliş beklenmiyor. Buna karşılık iş gücü piyasasının sert biçimde bozulmaması ve zorunlu satışların sınırlı kalması, konut fiyatlarında ülke genelinde keskin bir gerileme ihtimalini azaltıyor.
Mevcut görünüm, İngiltere konut piyasasında güçlü bir yükselişten çok düşük işlem hacmi, sınırlı fiyat artışı ve bölgeler arasında belirginleşen farklılıkların öne çıkacağı bir döneme işaret ediyor.
