Birleşik Krallık’ta yüksek mortgage faizlerinin konut piyasasında yarattığı baskı kiralık konut sektörüne yayılıyor. Ev satın alma maliyetlerinin yükselmesi, özellikle ilk kez ev sahibi olmak isteyenlerin satın alma kararlarını ertelemesine ve daha uzun süre kirada kalmasına yol açıyor.
Zoopla’nın 14 Eylül’de yayımladığı son Kira Piyasası Raporu’na göre, ülkede yeni kiralamalarda ortalama aylık kira 1.343 sterline yükseldi. Kiralar yıllık bazda yüzde 2,6 artmış durumda.
Ancak mevcut eğilim devam ederse bu oran çok daha yukarı çıkabilir. Zoopla, yıllık kira enflasyonunun 2026 sonunda yüzde 4 ile yüzde 5 arasına ulaşmasını bekliyor. Son altı aylık kira artışının yıllıklandırılmış hızı şimdiden yaklaşık yüzde 4 seviyesinde.
Kiralık ev azalıyor, talep yeniden yükseliyor
Kira piyasasındaki yeni baskının temelinde iki gelişme bulunuyor: Kiralık konut arzının yeniden azalması ve yüksek mortgage faizleri nedeniyle satın alamayanların kirada daha uzun süre kalması.
Zoopla verilerine göre, Birleşik Krallık genelinde kiralanabilir konut sayısı geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 3 azaldı. Piyasaya yeni çıkan kiralık evlerin sayısı ise yıllık bazda yüzde 6 geriledi.
Daha çarpıcı olan uzun vadeli tablo. Bugün piyasada pandemi öncesine kıyasla yaklaşık yüzde 25 daha az kiralık konut bulunuyor.
Son üç yıldır kademeli olarak iyileşen kiralık konut arzının yeniden gerilemeye başlaması, kiracıların aynı ev için daha fazla rekabet etmesine yol açıyor.
Her kiralık konut ilanına ortalama 5,3 talep geliyor. Bu rakam geçen yıldan yüzde 6 daha yüksek ve yaklaşık iki yılın en yüksek seviyesinde.
Mortgage faizi yükselince kiracı ev alamıyor
Kira piyasasındaki baskının önemli nedenlerinden biri mortgage maliyetleri.
Mortgage faizleri 2026'nın başında yüzde 4'ün altında seyrederken, ilkbaharda yaklaşık yüzde 5'e kadar yükseldi. Yaz aylarında bir miktar gerilemesine rağmen borçlanma maliyetleri yılın başındaki seviyelere dönemedi.
Zoopla'nın hesaplamalarına göre faizlerdeki yükseliş, tipik bir konut alıcısının mortgage ödemesine yıl başından bu yana yaklaşık aylık 125 sterlin, yıllık 1.500 sterlin ilave yük getirdi.
Bu durum özellikle depozito biriktirmeye çalışan ilk kez ev alacakları etkiliyor. Satın alma bütçesi mortgage faizi nedeniyle daralan birçok hane ev sahibi olma planını erteleyerek kirada kalmaya devam ediyor.
Sonuçta konut satın alma piyasasındaki faiz baskısı, kiralık konut talebini artırarak kiralara yansıyor.
Londra’da tablo daha ağır
Mortgage krizinin kira piyasasına etkisinin en güçlü hissedildiği yerlerden biri Londra.
Başkentte ortalama konut fiyatlarının yüksek olması nedeniyle mortgage faizindeki küçük bir değişiklik bile aylık ödemelerde ülkenin diğer bölgelerine göre çok daha büyük fark yaratıyor.
Zoopla hesaplamasına göre, Londra'daki ortalama bir alıcının mortgage ödemesini faiz artışından önceki seviyede tutabilmesi için artık 35 bin 500 sterlin daha fazla depozito bulması gerekiyor.
Birleşik Krallık genelindeki ortalama alıcı için gereken ilave depozito ise yaklaşık 18 bin 200 sterlin. Dolayısıyla Londra'daki ek finansman ihtiyacı ülke ortalamasının neredeyse iki katı.
Bu tablo özellikle ilk kez ev sahibi olmak isteyen Londralıları kira piyasasında tutuyor.
Merkez Londra'da kiralık ev sayısı yüzde 13 azaldı
Aynı zamanda Londra'daki kiralık konut arzı da daralıyor.
Başkent genelinde piyasadaki kiralık ev sayısı geçen yıla göre yüzde 6 azalırken, merkez Londra'daki düşüş yüzde 13'e ulaştı.
Talebin arttığı, arzın ise çift haneli oranda gerilediği merkez bölgelerde yıllık kira artışı yüzde 3-4 bandına çıkmış durumda.
Londra genelindeki kira enflasyonu ise bir yıl önceki yüzde 1,7 seviyesinden yüzde 2,9'a yükseldi.
Ev sahipleri de yüksek maliyet baskısı altında
Sorunun diğer tarafında kiralık konut sahipleri bulunuyor.
Yüksek borçlanma maliyetleri yalnızca ev satın almak isteyenleri değil, buy-to-let mortgage kullanan ev sahiplerini de etkiliyor. Buna vergi yükleri, bakım ve işletme giderleri ile İngiltere'deki yeni kiracılık düzenlemeleri eklendiğinde, yeni kiralık konut yatırımlarının cazibesi azalıyor.
Nitekim 2026'nın ilk sekiz ayında buy-to-let amacıyla kurulan şirketlerin sayısı 41 bin 483'e geriledi. Geçen yılın aynı döneminde bu sayı 44 bin 802 idi. Mevcut eğilim sürerse 2026, bu tür şirket kuruluşlarının küresel finans krizinden bu yana ilk kez yıllık bazda gerilediği yıl olabilir.
Zoopla ise kira piyasasındaki mevcut sıkışmanın yalnızca düzenlemelerle açıklanamayacağını, arz-talep dengesinin temel belirleyici olmaya devam ettiğini vurguluyor.
Üç yıllık rahatlama sona mı eriyor?
Zoopla Araştırma Direktörü Richard Donnell'e göre kira piyasasında son üç yılda görülen kısmi rahatlama tersine dönmeye başladı.
Donnell, kiralık konut arzının üç yıl boyunca kademeli olarak arttığını, kira artışlarının yavaşladığını ve bunun kiracılar üzerindeki baskıyı azalttığını belirtiyor. Ancak son veriler piyasanın yeniden sıkılaşmaya başladığını gösteriyor.
Sorunun çözümü ise büyük ölçüde arz tarafında yatıyor. Zoopla'ya göre özel kiralık sektörde yeni yatırımların artırılması, kiracıların daha fazla konut arasından seçim yapabilmesini sağlamak ve uzun vadede kira artışlarını kontrol altında tutmak açısından kritik önem taşıyor.
Kiracı için çifte açmaz
Ortaya çıkan tablo özellikle ilk kez ev sahibi olmak isteyen gençler ve aileler açısından bir “çifte açmaz” yaratıyor.
Mortgage faizleri yüksek olduğu için ev satın almak zorlaşıyor; satın alma ertelendiğinde kiralık konut talebi artıyor. Talep artarken kiralık ev sayısının azalması ise kiraları yukarı çekiyor. Kira yükseldikçe hanelerin depozito için para biriktirmesi daha da zorlaşıyor.
Böylece mortgage piyasasındaki yüksek faiz baskısı yalnızca ev sahiplerini ve konut alıcılarını değil, doğrudan mortgage borcu bulunmayan milyonlarca kiracıyı da etkileyen bir kira krizine dönüşme riski taşıyor.
Zoopla'nın yıl sonu tahmini gerçekleşirse, 2026'nın ilk yarısında yavaşlama işaretleri veren kira enflasyonu yılın son aylarında yeniden hız kazanacak ve yıllık artış oranı yüzde 4-5 bandına ulaşacak.